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    指直接支持休闲农产品的研发、加工、推介和促销的企业群及金融、媒体等企业;

    田园综合体概念
    居住发展带

    居住发展带,是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。旅游各要素的延伸带动农业产业与休闲产业发展,形成以农业为基础,休闲为支撑的泛休闲农业产业,通过产业融合与产业聚集,形成人员聚集,形成农民城镇化居住、产业人口聚集居住、外来游客居住、外来休闲居?。ǘ铀?、外来度假居?。ㄈ铀┑任謇嗳丝谙喽约芯幼?,从而形成了依托休闲农业产业的城镇人口以及为此建设的居住社区,构建了城镇化的核心基础。





    田园综合体是一套综合产业体系,需要集中要素资源对乡村进行整体规划、开发和运营。在此过程中,应当利用好农民合作社这一载体,通过土地流转,对土地经营进行中长期产业规划,发展现代化、规?;呐┮挡翟扒?,以此作为建设田园综合体的基础。而加入合作社的农民,既可以在其中就业,又可以通过股权、租金等方式获得收益。如此一来,既培育了新型经营主体,又?;ち伺┗Ш团┐寮寰米橹娜ɡ?,防止集体资产被外来资本控制。

    1.不能把农民丢到一边

    传统村落多是积久聚居而成,在产业、生态、文化等方面各有其原生态特色。建设田园综合体应注重?;ず头⒀镌兜奶厣?,而非移植复制、同质化竞争。在深入推进农业供给侧结构性改革的背景下,随着城市居民体验农耕生活、欣赏田园风光、品味乡村土产、了解风土人情等乡村旅游需求的多元化,发展乡村旅游有足够的空间在“特色”上作文章。


    3.不能搞“千村一面”

    对乡村来说,唯有保留其原生态,才能达到自然之真。田园综合体应尊重和发扬农耕文明,融合循环农业、创意农业、农事体验等创新形式,真正展现农民生活、农村风情和农业特色。因此,它的核心产业是农业。当然,为了改善乡村旅游硬件,提升服务水平,必要的地产和基础设施建设可以有,但应符合乡村肌理。也就是说,田园综合体本身仍是乡村,而非大兴土木、改头换面的旅游度假区,更非违法违规的私人庄园会所。


    各个圈层之间并不是机械的,针对不同的乡村本底,各个圈层有不同的开发方向和主题,从而形成各具特色的乡村旅游综合体。在圈层结构中,乡村旅游休闲是串起各个圈层的连接线。

    景观吸引核是吸引人流、提升土地价值的关键所在,是田园综合体打造的关键。田园综合体通常位于地形丰富多变、景观资质良好的地段,往往依托观赏型农田、瓜果园,观赏苗木、花卉展示区,湿地风光区,水际风光区等等??梢允褂稳松砹倨渚车母惺芴镌胺绻夂妥匀幻谰?,使游人放松身心、体会农业魅力。




    社区配套网

    打造田园综合体,就是要深度挖掘乡村特色资源,倡导低碳、生态等科学理念,以乡村旅游资源与土地为基础,以乡村旅游休闲为脉络,以休闲商业为配套,以乡村休闲地产为核心,以高品质服务为保障,对项目地进行综合开发,把乡村打造成一个“岛式圈层”结构的田园综合体,满足政府、企业、居民、乡村旅游者等多方需求。



    生产区通常选在土壤、气候条件良好,有灌溉和排水设施的土地上,主要的基础生产项目为:农作物生产、果树、蔬菜、花卉园艺生产、畜牧业、森林经营、渔业生产等。生产区主要引入现代农业科技开展循环农业、农业创意和农业体验并实现农产品的有效流通。

    同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。通过浓缩的典型科技农业和农业传统知识的推广,向游人展示农业独具魅力的一面,增强游人的农业意识,加深对农业的了解。




    农业生产区

    休闲聚集

    “三不”原则

    休闲聚集区,是为满足由核心吸引物带来客源的各种休闲需求而创造的综合休闲产品体系,实际上是各种休闲业态的聚集(Mall构架的游憩方式)。主要包括农家风情建筑(如庄园别墅、小木屋、传统民居等)、乡村风情活动场所(特色商街、主题演艺广场等)、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间,体验乡村风情活动,享受休闲农业带来的乐趣。




    社区配套网,是田园综合体必须具备的城镇化支撑功能。服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等,我们称为产业配套。而与此结合,服务与居住需求的居民,同样需要金融、医疗、教育、商业等等公共服务。由此,形成了产城一体化的公共配套网络。


    田园综合体结构体系

    田园综合体的发展思路

    景区吸引

    2、开发园区化

    田园综合体作为原住民、新移民、游客的共同活动空间,在充分考虑原住民的收入持续增收的同时,还要保证外来客群源源不断的输入,既要有相对完善的内外部交通条件,又要有充裕的开发空间和有吸引力的田园景观和文化等。田园综合体做成的方式、选址方式、产业之间关联度、项目内容如何共存、要有并行;运营模式、物质循环、产品关联度、品牌形象都需要考虑。


    3、主体多元化

    田园综合体的出发点是主张以一种可以让企业参与、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发”方式,创新城乡发展,促进产业加速变革、农民收入稳步增长和新农村建设稳步推进,重塑中国乡村的美丽田园、美丽小镇。一方面强调跟原住民的合作,坚持农民合作社的主体地位,农民合作社利用其与农民天然的利益联结机制,使农民不仅参与田园综合体的建设过程,还能享受现代农业产业效益、资产收益的增长等。另一方面强调城乡互动,秉持开放、共建思维,着力解决“原来的人”、“新来的人”、“偶尔会来的人”等几类人群的需求。

    以企业和地方合作的方式在乡村社会进行大范围整体综合的规划、开发、运营形成的是一个新的社区和生活方式是企业参与、农业+文旅+地产的综合发展模式
    田园综合体特征

    田园综合体的定义要注意两个方面:

    第一是关于主体的定义,它强调要以政企合作为主要载体,农民能够充分参与和受益;

    第二是在产业内容上是集循环农业、创意农业、农事体验三个于一体的田园综合体。

    1. 循环农业就是利用物质循环再生原理和物质多层次利用技术,兼顾生态效益、经济效益、社会效益,实现资源利用效率最大化、废弃污染最小化的一种环境友好型农作方式。

    2. 创意农业是以审美体验、农事体验为主题,具有养生、养美、体验品味的功能和快乐,提供给在快节奏工作中的人放松的地方,增添被高楼大厦包裹外的乐趣,目的是让农民增收、农村增美、企业增效、城市增辉。其借助创意产业的思维逻辑和发展理念,人们有效地将科技和人文要素融入农业生产,进一步拓展农业功能、整合资源,把传统农业发展为融生产、生活、生态为一体的现代农业。

    3. 农事劳动就是休闲农业中将农业生产、自然生态、农村文化和农家生活变成商品出售,城市居民则通过身临其境地体验农业、农村资源,满足其愉悦身心的需求。

    田园综合体概念内涵
    继2017年的中央一号文件首次提出“田园综合体”概念后,多方都对此进行了解读。从其内涵和外延上来看,田园综合体并不是一个新词,它是在原有的生态农业和休闲旅游基础上的延伸和发展。从业态上来看,是“农业+文创+新农村”的综合发展模式,是以现代农业为基础,以旅游为驱动,以原住民、新住民和游客等几类人群为主形成的新型社区群落。而纵观农业园区的发展历程就不难看出,田园综合体并非凭空产生,是在农业现代化、新型城镇化等发展历程基础上,结合新形势下农业增效、农民增收和农村生态环境?;さ亩嘀乜凸坌枨蠖岢龅?,有其现实背景。

    1、功能复合性

    产业经济结构多元化,由单一产业向一二三产业联动发展,从单一产品到综合休闲度假产品开发升级,从传统住宅到田园体验度假、养老养生等为一体的休闲综合地产的土地开发模式升级。在一定的地域空间内,将现代农业生产空间、居民生活空间、游客游憩空间、生态涵养发展空间等功能版块进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的田园综合体。而现代农业无疑是田园综合体可持续发展的核心驱动。


    2.不能走向房地产化
    模式升级

    在田园综合体中,一二三产业互融互动,通过各个产业的相互渗透融合,把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合起来,能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链,使传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体,发挥产业价值的乘数效应。

    基础+资源点——乡村旅游资源和土地

    继今年中央一号文件首次提出“田园综合体”后,财政部又连续印发了开展农村综合性改革试点的《通知》和《意见》,确定今年在河北、山西等18个省份开展田园综合体建设试点,建设让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体。

    土地开发模式升级:

    从传统住宅到休闲综合地产。随着经济快速发展,农村劳动力大量涌入城市,造成农村空心村现状,由此,对于地产的开发形式有以下两种:一是早期田园体验度假村运营地产,利用空余出来的部分房产再进行装修后以度假村的形式出租给游客,既为农民增加首付,又让游客更为深入地体验民俗文化;二是远期集养老、养生、度假为一体的综合配套休闲地产。




    产品模式升级:

    从单一农产品到综合休闲度假产品,如生态水产养殖度假区,利用自然水体发展养殖业,让游客者体验垂钓、观鱼的乐趣;葡萄酒庄园度假区,录用种植扑倒发展扑倒采摘区,将成熟的葡萄进行酿造,让游客体验从采摘到酿造葡萄酒的全过程;民俗体验度假区,以家庭为单位,休闲时居住在此,从事种花、种菜、修剪果树、采摘蔬果等乡间劳作,体验亲近自然的乐趣;生态养生度假区,依靠山体种植茶树,通过体验采茶、品茶,感悟其中禅意。 

    由单一的第一产业到一二三产业联动发展的产业经济结构,开展农业种植与休闲娱乐体验相结合的开发模式,如营造农作物大地景观,依托成片花海营造景观与婚纱摄影等娱乐项目相结合;种植果蔬,将农俗体验与其相结合,上山采果摘茶、下地挖野菜,池塘边垂钓等等;此外,利用生态农业科技发展开发生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目,让游客参与其中,体验乐趣。

    产业经济结构多元化:

    2017年试点地区:河北、山西、内蒙古、江苏、浙江、福建、江西、山东、河南、湖南、广东、广西、海南、重庆、四川、云南、陕西、甘肃18个省份


    模式升级-带动乡村展基础+资源点——乡村旅游资源和土地

    乡村旅游资源(泛乡村旅游资源包含了人工打造的乡村旅游资源),决定了项目地乡村旅游产品开发的核心导向。土地资源决定了田园综合体的规模,影响着乡村旅游产品的配比结构。

    根据“岛式圈层”田园综合体的开发模式,乡村旅游资源和乡村土地为最外围圈层,通过运用合理的综合开发手段,以农业深层次开发(如循环农业、创意农业、生态农业)和农业规?;⒄?/span>为主,辅以农产品加工销售、科研、教育、医疗、培训等其它产业,并形成产业间的联动。此外,项目地在发展农业的同时,还可以发展以当地农作物为主的创意农业,并适时开展农业观光、体验、休闲、度假等乡村旅游项目。

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    主导/脉络+吸引点——乡村旅游休闲

    乡村旅游休闲功能是田园综合体开发的主导,在其主导下,合理的开发与之相适应的不同类型、不同层次、不同规模的乡村旅游产品,使其成为整个田园综合体的重要吸引点,撬动乡村旅游市场。同时,各个乡村旅游休闲项目之间通过有机组合而成若干条旅游线将扮演重要连接线的角色,串联起田园综合体的各个圈层。乡村旅游休闲项目可融合乡村观光、游乐、休闲、运动、体验、度假、会议、养老、居住等多种旅游功能,打造特有的“田园综合旅游休闲”,如开设休闲垂钓、农场动物园、采摘、农事体验等乡村旅游项目。在具体开发中,可根据各自地脉、文脉等具体情况,侧重打造其中某一项或几项功能,形成各具特色的乡村旅游休闲项目,从而带动整个区域的发展。

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    配套+支撑点——休闲商业项目

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    核心+赢利点——乡村休闲地产

    乡村休闲地产,以生态化的乡村环境为导向来打造,主要指以居住功能为主体的传统地产、居住小区、产权式酒店等乡村居所型地产。适合开发的乡村休闲地产可大致分为:乡村景观地产、乡村度假地产、乡村养老地产、乡村主题地产如创意地产、民俗地产、酒庄等多种类型,并可融入低碳、环保、节能、科学、效益高等现代化理念。乡村休闲地产是田园综合体开发的最核心板块,是赢利的核心所在。

    结合乡村生态环境、生态景观等生态优势,可分期、分步、合理的建设生态化乡村休闲度假酒店、乡村特色商业街、乡村MALL等商业设施,作为田园综合体的商业配套板块,综合性的体现生活、休闲、购物、娱乐等多项功能,为整个区域提供较高品质的服务。

    田园综合体的综合产业价值链演化

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    田园综合体的综合产业体系构建
    田园综合体的主题定位与功能开发对产业链扩展也有特定的要求与限定。在产业规模、技术水平、公共服务平台、科研力量品牌积累等方面具有一定比较优势的基础上,借鉴国际产业集群演化与整合趋势,对照农业价值链演化规律,依据产业补链、伸链、优链的需要,形成综合产业链??梢孕纬砂?span style="color:#00706c;">核心产业、支持产业、配套产业、衍生产业四个层次的产业群:
    核心产业

    指以特色农产品和园区为载体的农业生产和农业休闲活动;

    支持产业

    指直接支持休闲农产品的研发、加工、推介和促销的企业群及金融、媒体等企业;

    配套产业

    是为创意农业提供良好的环境和氛围的企业群,如旅游餐饮、酒吧、娱乐、培训等等;

    衍生产业


    以特色农产品和文化创意成果为要素投入的其他企业群

    田园综合体六大样板示范

    • 江苏·无锡阳山田园东方
    • 上?!そ鹕角疤镌白酆咸濉?/span>
    • 安徽·肥西县“官亭林?!?/span>
    • 四川·成都市郫都区红光镇多利农庄
    • 黑龙江·富锦建“稻”梦空间
    • 内蒙古·鄂尔多斯市乌审旗无定河镇

    其他专题

    首先以乡村和乡村土地为资源点,乡村不仅有丰富的土地资源,还有以乡村景观为代表的自然资源、以建筑、文化、民族等为代表的人文资源、以人与人交往、乡村生活方式为代表的社会资源,这些资源构成了田园综合体的本底资源。

    其次以乡村旅游休闲(主要是指乡村旅游休闲产品的合理组合)为吸引点,引爆田园综合体目标市场,对乡村资源进行合理开发,打造不同类型、不同规模、不同层次的乡村旅游产品,使其成为吸引点;再次以乡村休闲商业项目为支撑点,为乡村旅游者和居民提供配套商业服务,完善服务体系;

    最后以乡村休闲地产为核心赢利点,取得相应回报。


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